Hiện nay việc chuyển mục đích sử dụng đất (thường gọi là thủ tục lên đất thổ cư) diễn ra rất phổ biến, bởi vì nhu cầu xây dựng nhà ở của người dân ngày càng cao nhưng diện tích đất nông nghiệp lại lớn. Cho nên, phải chuyển mục đích sử dụng đất trước khi xây dựng nhà ở. Sau đây là thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất (lên đất thổ cư):
1/ Căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất:
Điều 52 Luật đất đai 2013 quy định việc chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định khi chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất thổ cư) thì phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2/ Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
Điều 69 Nghị định 43/2014 quy định trình tự như sau:
- Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
- Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
2/ Thành phần hồ sơ:
Khoản 2 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định hồ sơ gồm:
a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)”.
3/ Thẩm quyền giải quyết:
Điều 59 Luật đất đai 2013 quy định:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.
- Cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không được ủy quyền.
4/ Thời hạn giải quyết:
Điểm b khoản 1 Điều 61 Nghị định 43/2014 quy định thời gian giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.
5/ Nghĩa vụ tài chính:
Khoản 2 Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Điều 5 Nghị định 45/2014 quy định:
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Giá đất làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất thì căn cứ vào bảng giá đất (của địa phương đó) do nhà nước ban hành tại thời điểm tính tiền sử dụng đất.
